재개발·재건축 시 세금 폭탄 피하는 전략

한줄 요약:
재개발·재건축 투자에서 세금 폭탄은 피할 수 있는 변수가 아니라 예측 가능한 구조다. 취득·보유·양도·입주권 단계별로 세금의 작동 방식을 이해하면 리스크는 전략으로 전환된다.

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재개발·재건축의 세금 구조를 모르면 위험해진다

재개발·재건축 투자는 단순 주택 투자보다 세금 구조가 복잡하다. 일반 주택은 취득 → 보유 → 양도라는 단순한 구조이지만, 재개발·재건축은 입주권, 조합원 지위, 분양권 등이 추가된다. 이 각각의 단계마다 세법이 다르게 적용된다. 예를 들어 같은 가격대의 아파트라도 ‘노후 주택을 매입해 조합원이 되는 경우’와 ‘이미 입주권 상태인 물건을 매입하는 경우’의 세금은 전혀 다르다. 특히 입주권과 분양권은 투자자들이 세금 구조를 잘못 이해해 ‘예상치 못한 세금 폭탄’을 맞는 대표적인 영역이다. 따라서 재개발·재건축은 처음부터 세금 구조를 전략적으로 설계해야 한다.

취득 단계 — 조합원 지위 승계의 세금

재개발 구역의 노후 주택을 매입하면 해당 주택의 ‘조합원 지위’를 승계하는 형태가 된다. 이때 취득세는 일반 주택보다 높을 수 있다. 특히 조정대상지역 내 2주택자 이상의 매입은 취득세 중과가 적용된다. 또 하나 간과하기 쉬운 것은 잔금 기준 취득세 산정이다. 입주권 상태로 변환되기 전 매입한 경우, 이후 관리처분인가 또는 사업시행인가 시점에 따라 세목 적용 방식이 달라진다. 재개발·재건축 구역은 지위 변동이 자주 발생하기 때문에, 매입 시점의 규제뿐 아니라 향후 규제 변동 가능성까지 고려해야 한다.

보유 단계 — 재개발·재건축의 종부세 리스크

입주권은 국세청 기준으로 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 분류되며, 일정 조건에서 주택 수에 포함된다. 특히 조정대상지역 다주택자의 경우 입주권을 주택 수로 인정해 종부세 중과 대상이 될 수 있다. 예를 들어 기존 아파트 1채를 가진 사람이 재개발 입주권을 추가로 취득하면, ‘2주택자’로 분류되어 보유세 부담이 커진다. 또한 입주권 보유 기간 동안 주택으로 간주되는 시점이 세대별로 달라질 수 있다. 관리처분인가, 준공승인 등 단계에 따라 주택 수 산정 기준이 달라지므로, 보유세는 입주권 단계에서 가장 예측하기 어려운 영역이다.

양도 단계 — 입주권·분양권 양도의 세금 폭탄

재개발·재건축 투자에서 가장 큰 리스크는 양도 단계다. 입주권·분양권은 양도세 측면에서 일반 주택과 완전히 다르게 취급된다. 2021년 이후 분양권 양도세는 45% 단일세율 또는 단기 양도의 경우 70%까지 중과될 수 있다. 특히 조정대상지역 내 입주권을 양도할 경우 단기 보유 시 중과가 적용되어 사실상 수익을 기대하기 어렵다. 또한 조합 설립 이후 주택 수 산정 방식이 바뀌어 예측하지 못한 세금이 발생하는 사례가 많다. 예를 들어 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권을 양도하면, 양도세 중과가 적용되어 수천만 원의 세금을 납부해야 할 수 있다. 양도 단계는 규제 해제 여부와 정책 타이밍에 따라 절세 효과가 극적으로 달라진다.

준공 및 입주 단계 — 새 아파트 취득 시점의 세금

재건축·재개발의 마지막 단계는 준공 후 새 아파트 취득이다. 이때 취득세는 기존 조합원에게는 통상 낮게 적용되지만, 대출 구조나 분양가 상승, 옵션 선택 등에 따라 취득가액이 높아질 수 있다. 또한 준공 후 기존 주택을 언제 매도하느냐에 따라 1주택 비과세 여부도 달라진다. 대표적인 사례는 일시적 2주택자 비과세 적용 여부다. 기존 주택을 처분하는 시점이 늦어지면 비과세를 놓칠 수 있다. 즉, 입주는 끝이 아니라 ‘세금 리셋의 시작’이다.

재개발·재건축의 세금 폭탄을 피하는 전략

첫째, 단계별로 세목이 다르므로 취득·보유·양도 세금을 따로 계산하지 말고 전체 흐름으로 계산해야 한다. 둘째, 입주권·분양권은 세법상 위험요소가 많으므로 양도 타이밍이 절세의 가장 중요한 변수다. 셋째, 정책 변경 가능성을 상시 모니터링해야 한다. 조정대상지역 해제나 중과 완화는 절세 효과가 매우 크다. 넷째, 세무사와 상담할 때는 ‘현재 납부할 세금’이 아니라 ‘전체 프로젝트 종료까지 예상 세금’을 기준으로 계획해야 한다. 재개발·재건축 세금은 단순 지출이 아니라 전략적 리스크 관리의 영역이다.

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출처

국세청 「재개발·재건축 세금 안내서」(2024)
기획재정부 「부동산 세제 개편 해설」(2023)
한국조세재정연구원 「정비사업 과세체계 분석」(2022)