4. 리츠(REITs)와 부동산 펀드의 금리 민감도 분석

리츠는 ‘건물’이 아니라 ‘현금흐름’을 판다

리츠(REITs)를 단순히 “건물에 투자하는 펀드”로 이해하는 건 절반만 맞다.
리츠의 본질은 부동산에서 나오는 현금흐름(Cash Flow) 에 투자하는 것이다.
즉, 월세·임대료·운영수익이 배당 형태로 돌아오는 구조다.

 

그래서 리츠의 가치는 부동산의 시세가 아니라
그 건물이 얼마나 꾸준히 돈을 벌 수 있느냐에 의해 결정된다.
이 점에서 리츠는 주식과 채권의 중간지대에 있다.
현금흐름이 안정적일수록 채권처럼 움직이고,
경기 확장기에는 주식처럼 성장한다.
이중적인 속성이 리츠를 ‘금리 민감 자산’으로 만든다.

 

금리가 오르면 리츠가 흔들리는 이유

리츠의 가장 큰 적은 금리다.
금리가 오르면 부동산 가치가 떨어지고,
배당수익률의 상대 매력도 감소한다.
예를 들어 시장금리가 2%일 때 리츠의 배당률이 5%면
투자자는 “3%의 초과수익”을 기대하지만,
금리가 5%로 오르면 그 초과이익은 사라진다.

 

또한 리츠가 보유한 부동산의 대출금리 부담도 커진다.
이중의 압력이 리츠 주가를 흔든다.
즉, 금리 인상기는 리츠에게 ‘가치 하락 + 비용 상승’의 이중 리스크를 안긴다.
그래서 금리 상승기의 리츠 투자는
성장보다 방어를 위한 전략적 접근이 필요하다.

 

금리 하락기는 리츠의 황금기

반대로 금리가 내려가면 리츠는 가장 먼저 반등하는 자산 중 하나다.
대출이자 부담이 줄고, 부동산 가치가 재평가되며,
배당수익률의 매력이 다시 살아난다.
특히 장기 금리가 하락하면서 부동산 수익률 스프레드가 확대되면
리츠의 밸류에이션은 급격히 개선된다.

 

이런 이유로 리츠는 종종 ‘금리 선행주’라고 불린다.
금리 인하 기대감이 시장에 반영될 때,
가장 먼저 움직이는 섹터 중 하나가 리츠다.
하지만 이때 유의할 점이 있다.
금리가 내려가더라도 경기 침체가 심화되면
임대료 수입이 줄어들어 배당 여력이 약해질 수 있다.
즉, 금리 하락의 수혜는 경기의 질에 따라 달라진다.

 

리츠와 부동산 펀드의 차이

리츠와 부동산 펀드는 겉보기엔 비슷하지만 구조적으로 다르다.
리츠는 상장되어 있어 유동성이 높고,
시장 금리와 즉각적으로 연동된다.
반면 부동산 펀드는 비상장 구조가 많고,
평가 시점이 늦기 때문에 금리 변화가 서서히 반영된다.

 

즉, 리츠는 민감하게 반응하는 온도계,
부동산 펀드는 천천히 변하는 체온계에 가깝다.
그래서 시장이 불안할 때는 부동산 펀드가 더 안정적으로 보이지만,
경기가 반등할 때는 리츠가 훨씬 빠르게 회복한다.
둘 다 부동산 기반 자산이지만,
투자자의 목적과 시계가 다르다면
선택의 우선순위도 달라야 한다.

 

금리 민감도를 읽는 세 가지 포인트

리츠와 부동산 펀드의 금리 민감도를 판단할 때
다음 세 가지를 꼭 봐야 한다.
첫째, 부채비율(Leverage) — 빚이 많을수록 금리 상승의 타격이 크다.
둘째, 임대계약 구조 — 고정임대 vs 변동임대에 따라 수익 탄력성이 달라진다.
셋째, 배당정책의 일관성 — 경기 변동 속에서도 배당을 유지할 수 있는지가 핵심이다.

 

이 세 가지를 점검하면
리츠의 가격 하락이 단기 조정인지, 구조적 위험인지 구분할 수 있다.
결국 금리 민감도란 숫자가 아니라
현금흐름의 회복탄력성이다.
이걸 읽을 줄 아는 투자자만이
금리 변동의 파도 속에서도 균형을 유지할 수 있다.