부동산 보유 법인의 절세 전략: 분리소득 vs 누진세

한줄 요약:
부동산을 법인으로 보유하면 분리과세 구조를 통해 세부담을 안정화할 수 있지만, 누진세 회피만을 목적에 둔 운영은 오히려 더 큰 세무 리스크를 만든다. 구조적으로 유리한 경우와 불리한 경우를 정확히 구분해야 한다.

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법인 보유 부동산의 과세 구조

부동산을 법인 명의로 보유하면 개인과 완전히 다른 세제 체계를 적용받는다. 가장 큰 차이는 임대소득의 과세 방식이다. 개인 임대소득은 종합과세가 기본이며, 다른 소득과 합산되어 누진세율(6~45%)이 적용된다. 반면 법인의 임대소득은 법인세(10~25%)가 적용되고, 대표가 가져가는 급여·배당은 별도로 과세된다. 즉, 법인은 소득을 여러 경로로 분리해 과세할 수 있어 누진구조의 압박을 피할 수 있다. 특히 부동산 임대업처럼 수익이 꾸준하고 규모가 커질수록 법인의 절세 효과는 상대적으로 커진다.

분리소득 구조의 장점

법인 보유의 핵심 장점은 ‘분리소득화’다. 법인은 임대소득에 대해 법인세만 부담하고, 그 이후 소득을 급여·배당·유보금으로 배분할 수 있다. 예를 들어 연 임대이익 2억 원이 발생하는 경우 개인이라면 상위 누진세 구간에 진입해 높은 세율을 적용받지만, 법인은 10~20%대에서 관리가 가능하다. 또한 임대 관련 비용(관리비, 감가상각비, 유지보수비, 보험료 등)을 법인 비용으로 처리할 수 있다. 이는 개인 임대업보다 훨씬 넓은 절세 폭을 제공한다. 장기적으로는 법인의 유보금 축적을 통한 부동산 추가 매입도 가능한 구조여서, 규모 확장을 전제로 한 전략이라면 법인 보유는 매우 강력한 수단이 된다.

그러나 ‘사적 사용’은 즉시 리스크가 된다

많은 투자자들이 부동산 법인을 위험하게 만드는 결정적인 포인트가 바로 사적 사용이다. 법인 명의의 주택·오피스텔·상가를 가족이 사용하면 이는 ‘부당행위’로 간주되며, 시가 임대료 상당액을 대표의 소득으로 보아 과세할 수 있다. 더 나쁜 경우, 법인이 대표 개인의 자산 은닉 수단으로 오해받을 여지가 있다. 예를 들어 법인 명의로 아파트를 구입해 대표 가족이 거주한다면, 이는 거의 100% 과세 리스크로 이어진다. 법인이 보유한 자산은 ‘전적으로 법인의 사업 목적에 사용되어야 한다.’ 이 원칙을 벗어나는 순간, 법인의 장점은 순식간에 사라지고 오히려 개인보다 더 불리해진다.

누진세 회피 목적의 법인화는 위험하다

법인으로 전환하면 누진세 부담을 크게 줄일 수 있지만, 단순히 높은 소득세를 피하기 위한 목적의 법인 설립은 위험하다. 법인의 자금 흐름이 불투명하거나, 대표가 법인 자금을 사적으로 사용하면 ‘배임·탈세 구조’로 의심받는다. 예를 들어 개인 임대사업자가 높은 종합소득세를 피하려고 급하게 법인을 만들고 부동산을 넘기면 양도세·취득세 문제가 동시에 발생할 수 있다. 법인으로 부동산을 이전하는 과정에서도 시가보다 낮은 금액으로 양도하면 부당행위가 되어 일시에 대규모 세금을 추징당할 위험이 있다. 즉, 법인 보유는 절세를 위한 선택일 수 있으나, 절세만을 위한 법인은 오히려 추징의 출발점이 된다.

어떤 부동산이 법인 보유에 적합한가

법인 보유가 유리한 부동산과 불리한 부동산은 명확히 다르다. 상가·오피스·토지 등 사업성이 있는 자산은 법인 보유의 대표적 수혜 자산이다. 감가상각이 가능하고, 비용 처리가 용이하며, 임대료 규모가 커져도 누진세 부담이 발생하지 않는다. 반면 주거용 부동산은 법인 보유가 불리한 경우가 많다. 법인 명의 주택은 취득 시 취득세 12%, 보유 중 종부세 중과, 양도 시 양도세 일반세율 적용 등의 불리함이 쌓이기 때문이다. 특히 아파트는 법인 명의 취득 시 거의 ‘벌칙적 세금 구조’를 가지므로 투자 목적 법인은 이를 피하는 것이 일반적이다. 결론적으로 법인 보유는 부동산의 용도·캐시플로·보유 목적에 따라 전략이 달라져야 한다.

결론 — 법인 보유는 절세가 아니라 설계다

부동산 법인의 세금은 분리소득 구조 덕분에 유리한 점이 많지만, 잘못 운영하면 누진세보다 더 큰 리스크를 만든다. 핵심은 부동산 용도와 법인의 목적이 일치하는지, 자금 흐름이 투명한지, 비용과 소득 구조가 합리적으로 설계되어 있는지이다. 절세는 하나의 기능이지만, 법인은 구조다. 구조가 갖추어지면 절세는 자연스럽게 따라온다.

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출처

국세청 「법인 보유 부동산 세무 가이드」(2024)
기획재정부 「법인세법·종합부동산세법 해설」(2023)
한국조세재정연구원 「부동산 법인의 세부담 및 정책효과 분석」(2022)